ก่อนทำสัญญาต้องรู้! ขายฝาก และ จำนอง ต่างกันอย่างไร?

หนึ่งในข้อสงสัยยอดฮิต ‘ขายฝาก และ จำนองต่างกันยังไง’ บางคนถึงขั้นนึกว่า เหมือนกัน แค่มีสองชื่อเรียกเฉยๆ แต่ความจริงแล้ว ‘ไม่ใช่!’ ถึงทั้งสองนิติกรรมจะถูกหยิบมาใช้ในการขอสินเชื่อแบบมีทรัพย์สินมาแลกเงินก้อนเหมือนกัน แต่ทั้งสองก็มีความแตกต่างที่หากพลาดเผลอเซ็นสัญญาไปทั้งที่ไม่รู้ก็อาจมีปัญหาตามมาได้ บทความนี้เลยขอพาไปดูว่า ระหว่าง ‘ขายฝาก’ และ ‘จำนอง’ ต่างกันกันยังไง และควรเลือกแบบไหนให้ตอบโจทย์ความต้องการตัวเองได้ดีที่สุดกัน

รูปแบบของนิติกรรม

ไม่ว่าจะ ‘ขายฝาก’ หรือ ‘จำนอง’ ทั้งสองรูปแบบถือเป็นนิติกรรมที่มักหยิบมาใช้ในการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์แลกเป็นเงินก้อน แต่จุดมุ่งหมายและผลของนิติกรรมแตกต่างกันพอสมควร ดังนี้

• ขายฝาก คือ สัญญาการขายทรัพย์สิน ในที่นี้คืออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน ฯลฯ โดยกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีหลังจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ และมีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากสามารถนำสินไถ่มาวาง เพื่อไถ่ทรัพย์สินกลับคืนให้กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด (ตามกฎหมายคือ 1 – 10 ปี)
• จำนอง คือ สัญญาที่ผู้จำนองจะเอาอสังหาริมทรัพย์ไปจดทะเบียนกับผู้รับจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยที่ยังไม่ต้องส่งมอบและยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไป หากผิดนัดชำระหนี้จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดียึดทรัพย์สินอีกครั้งจึงจะได้ครอบครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามสัญญาจำนอง ทั้งนี้ การจำนองอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน สำคัญคือ กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่ที่เจ้าของเดิมและอาจไม่กำหนดระยะเวลาของสัญญาก็ได้

กรณีผิดสัญญา

เมื่อผลของสัญญาไม่เหมือนกัน ขายฝากสามารถได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทันที แต่จำนองกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของเจ้าของเดิมอยู่ แน่นอนว่า อีกเรื่องที่แตกต่างกันก็คือ การดำเนินการหลังลูกหนี้ผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ตามกำหนดเวลา 

• ขายฝาก : เมื่อกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีหลังทำสัญญา พอใกล้จะถึงกำหนดเวลาตามสัญญาผู้ซื้อฝากจำเป็นต้องส่งหนังสือที่มีข้อความตามกฎหมายกำหนดพร้อมสำเนาสัญญาขายฝากส่งแบบไปรษณีย์ลงทะเบียนภายใน 3-6 เดือนก่อนถึงกำหนด หากถึงกำหนดแล้วไม่มาไถ่ทรัพย์สินคืนก็สามารถครอบครองทรัพย์สินหรือนำไปใช้ประโยชน์ได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องต่อศาลก่อนให้เปลืองเงินและเปลืองเวลา
• จำนอง : ด้วยความที่กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นของผู้จำนอง กรณีลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ทางฝั่งผู้รับจำนองจะต้องส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่า ให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร (ไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าว) ถ้ายังละเลยไม่มาชำระหนี้อีกถึงจะฟ้องคดีต่อศาลให้ยึดทรัพย์ได้

การขยายระยะเวลาหลังผิดสัญญา

• ขายฝาก : ถ้าทั้งสองฝ่ายตกลงกันแล้วโอเคทั้งคู่ จะตกลงขยายระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินนานเท่าไหร่ก็ได้ แต่ระเวลาของสัญญาขายฝากทั้งหมดรวมกันแล้วต้องไม่เกินกว่า 10 ปี แต่ถ้าไม่ตกลงกันใหม่ก็จะเป็นไปตามกำหนดระยะเวลาเดิม
• จำนอง : ปกติแล้วไม่ได้จำกัดเวลาในการฟ้องร้อง เพียงแต่จะมีอายุความ 10 ปีหลังผิดนัดชำระ เพราะงั้นสามารถตกลงระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ได้อย่างอิสระ แต่ด้วยความที่กฎหมายอนุญาตให้คิดดอกเบี้ยหลังผิดนัดชำระเพียง 5 ปี หากคิดหลังจากนั้นส่วนที่เกินมาให้ถือว่า โมฆะ เลยมักจะฟ้องร้องบังคับยึดทรัพย์สินในช่วงประมาณภายใน 5 ปีหลังผิดนัดชำระ

การเช็คเครดิตลูกหนี้และวงเงินที่ได้รับอนุมัติ

• ขายฝาก : ไม่ต้องห่วงเรื่องการบังคับยึดทรัพย์สิน เพราะได้กรรมสิทธ์ทันทีหลังทำสัญญา มักไม่ค่อยมีปัญหาหากลูกหนี้ผิดนัดชำระและมีสิทธิดีกว่าเจ้าหนี้รายอื่น ผู้ซื้อฝากเลยไม่ซีเรียสเรื่องเช็คเครดิตลูกหนี้เท่าไหร่ ขอแค่อสังหาริมทรัพย์น่าสนใจก็มีโอกาสได้รับอนุมัติวงเงินมากกว่าจำนอง ประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน และมักได้รับอนุมัติเงินรวดเร็วทันใจ
• จำนอง : การจำนองจะมีขั้นตอนที่ค่อนข้างยุ่งยากและระยะเวลาในการบังคับเอาทรัพย์สินเยอะกว่า และมีความเสี่ยงมากกว่าการขายฝาก บางครั้งเจ้าหนี้เลยจำเป็นต้องเช็คเครดิตของลูกหนี้ก่อนเพื่อไม่ให้เกิดปัญหายุ่งยากภายหลังและวงเงินที่ได้รับอนุมัติประมาณ 10-30% ของราคาประเมิน

ค่าธรรมเนียมในการทำนิติกรรม

ไม่ว่าสุดท้ายจะตกลงให้ใครจ่ายก็ตาม แต่ก่อนตัดสินใจระหว่างทำสัญญาขายฝากและจำนองก็จำเป็นต้องเช็คก่อนตัดสินใจทุกครั้ง ปัจจุบันทั้งสองสัญญามีค่าธรรมเนียมคร่าวๆ ดังนี้

• ขายฝาก : สำหรับการจดทะเบียนจะมีอยู่ 3 ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย คือ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน อัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก, ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 3.3% (หากถืออสังหาริมทรัพย์มาเกิน 5 ปีไม่ต้องจ่าย) หรือ ค่าอากรแสตมป์ อัตรา 0.5% ของราคาขายฝาก แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ทั้งนี้ ถ้าจ่ายภาษีธุรกิจแล้วไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ ส่วนค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก็ใกล้เคียงกับค่าธรรมเนียมจดทะเบียน แต่เปลี่ยนเล็กน้อยจากจ่ายค่าธรรมเนียม 2% เป็นแปลงละ 50 บาท
• จำนอง : สำหรับค่าธรรมเนียมการจดจำนองจะประหยัดกว่าขายฝากเล็กน้อย คือ ค่าธรรมเนียมคำขอจดจำนอง แปลงละ 5 บาท, ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท และค่าอากรแสตมป์  ตามวงเงิน แต่ไม่เกิน 10,000 บาท ส่วนค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนองก็มีเพียงค่าธรรมเนียมคำขอ 5 บาท และค่าจดทะเบียนแปลงละ 50 บาทเท่านั้น

หวังว่า ผู้ที่กำลังสับสนระหว่าง ‘ขายฝาก’ และ ‘จำนอง’ ต่างกันกันยังไง   จะสามารถตัดสินใจเลือกสินเชื่อเพื่อเงินก้อนให้เหมาะกับตัวเองได้ง่ายขึ้น สำหรับท่านใดที่ต้องการปรึกษาหรือมองหาสินเชื่อแบบขายฝากและจำนองที่ถูกต้องตามกฎหมายและให้บริการอย่างเป็นธรรมสามารถติดต่อได้ที่  บ้านหญิง แคปปิตอล 094789-6392