ทำความรู้จัก ‘ขายฝาก’ คืออะไร? พร้อมบอกต่อเรื่องที่คนสนใจขายฝากควรรู้! (อัปเดตตามกฎหมายใหม่)

ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีนิติกรรมให้เลือกหลากหลายรูปแบบ ทั้งซื้อขายปกติ, เช่า, จำนอง ฯลฯ แต่รูปแบบที่นักลงทุนส่วนใหญ่สนใจและนิยมมากที่สุดในยุคนี้คงหนีไม่พ้น ‘ขายฝาก’ แต่ขายฝากคืออะไร บทความนี้จะขออาสาพาทุกคนไปทำความรู้จักกับ ‘ขายฝาก’ และบอกต่อเรื่องที่นายทุนและผู้สนใจนำอสังหาริมทรัพย์ไปทำขายฝากควรรู้  (อัปเดตตามกฎหมายใหม่) จะมีอะไรบ้าง มาดูกัน

‘ขายฝาก’ คืออะไร

ขายฝาก คือ หนึ่งในรูปแบบนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้กรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันทีที่มีการทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ณ กรมที่ดินคล้ายกับการซื้อขายตามปกติ แต่ขายฝากจะเป็นนิติกรรมที่มีเรื่องพิเศษกว่านิติกรรมอื่นคือ ปกติถ้าซื้อขายทั่วไปคนที่ซื้อจะนำไปขายต่อให้ใครก็ได้ตามต้องการ ส่วนขายฝากหากผู้ขายฝากต้องการไถ่คืนก็สามารถทำได้ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาหรือตามที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ คู่สัญญาสามารถตกลงได้ว่า ไม่ให้ผู้ซื้อฝากเอาทรัพย์สินไปขายก่อน หากฝ่าฝืนต้องรับผิดชอบค่าเสียหาย (สิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 492 และ 493)

เหตุผลที่การขายฝากเป็นนิติกรรมยอดนิยมในวงการอสังหาริมทรัพย์

รับสินเชื่อในวงเงินก้อนใหญ่ได้ง่ายและไวกว่าสินเชื่อแบบอื่น โดยไม่จำเป็นต้องตรวจเช็คเครดิตบูโร ถูกต้องตามกฎหมายไม่ต้องกลัวดอกเบี้ยโหดหรือพวกกู้นอกระบบสุดโหด ระยะเวลาสามารถขอขยายได้ตามตกลง แถมยังตกลงขอใช้ประโยชน์กับผู้รับซื้อฝากได้จนกว่าจะพ้นกำหนดไถ่ถอน

ระยะเวลาตามสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 10 ปี

แม้สัญญาจะเป็นเรื่องของการเสนอและสนองที่ตรงกันทั้งสองฝ่าย แต่ระยะเวลาของสัญญาขายฝากไม่ใช่ว่าจะกำหนดไว้เท่าใดก็ได้ เพราะตามกฎหมายกำหนดระยะเวลาของการไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาขายฝากไว้ว่า ต้องมีระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี สูงสุดไม่เกิน 10 ปี หากกำหนดเวลามากกว่านั้นก็ให้ลดลงมาเหลือ 10 ปี 

ส่วนเรื่องการขยายระยะเวลาในการไถ่ถอนก็สามารถทำสัญญาขยายระยะเวลาได้ แต่ถ้านับรวมกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนทั้งหมดแล้วเกิน 10 ปี ก็ต้องลดลงมาเหลือ 10 ปีเหมือนกัน วิธีการขยายตามกฎหมายทำได้ด้วยการทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ แต่ถ้าให้ชัวร์ควรเอาหลักฐานนั้นไปยื่นจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง

สินไถ่และดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

ทั้งสองฝ่ายจะตกลงกันให้จ่ายสินไถ่มากกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่ค่าต่างๆ ที่ผู้ขายฝากต้องจ่ายทั้งหมดรวมกัน ไม่ว่าจะส่วนต่าง ค่าใช้จ่ายต่างๆ และดอกเบี้ย รวมผลประโยชน์ตอบแทนต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน ไม่งั้นในส่วนของดอกเบี้ยเหล่านี้จะกลายเป็นโมฆะ แต่ถ้าไม่ได้ตกลงเรื่องจำนวนสินไถ่ไว้ก็จะต้องจ่ายสินไถ่ตามราคาขายฝาก

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเมื่อตัดสินใจขายฝาก

ปกติการทำสัญญาขายฝากแล้ว นอกจากราคาทรัพย์สินที่ทำการขายฝากแล้วจะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอีกเล็กน้อย เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก 2% ของราคาประเมิน, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีถือครองอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เกิน 5 ปี) 3.3% หรือ ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขายฝาก (อันไหนสูงกว่าต้องจ่ายอันนั้น), ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย เป็นต้น

บุคคลที่มีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์สินไม่ได้มีแค่ผู้ขายฝาก

คนที่จะไถ่ถอนทรัพย์สินจากสัญญาขายฝากได้ ไม่ได้มีแค่เฉพาะคู่สัญญาตามสัญญาขายฝาก (พูดง่ายๆ ว่า ไม่ใช่แค่ผู้ขายฝากที่ไถ่ถอนได้ แต่กฎหมายยังเปิดโอกาสให้คนอื่นไถ่ถอนได้อีก) โดยคนที่สามารถใช้สิทธิไถ่ถอนทรัพย์สินได้มี ดังนี้

1) ผู้ขายฝาก หรือ ทายาทของผู้ขายฝาก

2) ผู้รับโอนสิทธิ (ผ่านทางนิติกรรม)

3) บุคคลที่กำหนดไว้ในสัญญา

สิทธิใช้ประโยชน์จากอสังหาฯตามสัญญาขายฝาก

แม้ว่า การทำสัญญาขายฝากจะทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันที และฎีกาตามกฎหมายเก่าจะให้สิทธิแก่ผู้ซื้อฝากในการรับผลประโยชน์ ไม่ว่าจะเข้าไปใช้ประโยชน์ที่ดิน, รับค่าเช่า และอื่นๆ แต่ตามกฎหมายใหม่ (พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562) ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝากและให้ดอกผลเป็นของผู้ขายฝาก ถ้ามีคนอื่นมาเช่าก่อนทำสัญญาขายฝากแล้วยังไม่ครบกำหนดเวลา เหลือแค่ไหนก็ให้เช่าต่อไปได้ (จนกว่าจะถึงเวลาไถ่ แต่ไม่ไปไถ่มา) ค่าเช่าจะตกเป็นของผู้ขายฝาก

หากขายฝากไปแล้ว ต้องตกลงกันเป็นหนังสือว่า จะให้ผลประโยชน์ เช่น ค่าเช่า ฯลฯ เป็นของใคร ถ้าไม่ได้ตกลงกันก็จะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก แต่ค่าตอบแทนเหล่านี้ตามกฎหมายจะถือว่า เป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ผู้ขายฝากได้ชำระแล้ว (ตามมาตรา 8 วรรคสี่)

ยิ่งไถ่ถอนไว ยิ่งมีโอกาสได้ลดดอกเบี้ย

เจ้าหนี้หรือผู้ซื้อฝากบางรายอาจอิดออดไม่ยอมให้ไถ่ถอนก่อนเวลา เพราะอาจต้องการเก็บกินดอกผลไปก่อน แต่ความจริงแล้วกฎหมายให้สิทธิผู้ขายฝากได้ไถ่ถอนล่วงหน้าก่อนถึงกำหนดได้ แถมยังได้สิทธิลดต้นลดดอกด้วย ประหยัดค่าใช้จ่ายลดภาระไปได้อีก แต่ก็ยังคงเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อฝากเรียกค่าปรับจากผู้ขายฝากได้ ไม่เกิน 2% ของเงินต้นตามระยะเวลาที่ยังเหลือตามสัญญาขายฝาก (จากวันไถ่ถอนล่วงหน้าสู่วันไถ่ถอนตามกำหนดเดิมในสัญญา)

ก่อนครบกำหนดตามสัญญาผู้ซื้อฝากจะต้องส่งหนังสือแจ้งอีกครั้ง

อีกหนึ่งหน้าที่ของผู้ซื้อฝากคือ เมื่อใกล้จะครบกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝากแล้ว แต่ผู้ขายฝากยังไม่มาไถ่ถอนซักที ผู้ซื้อฝากจะต้องส่งหนังสือแบบไปรษณีย์ตอบรับไปหาผู้ขายฝากหรือผู้มีสิทธิไถ่ถอนถึงจำนวนเงินสินไถ่, กำหนดเวลา, ชื่อผู้รับซื้อฝาก, สถานที่ชำระสินไถ่ และสำเนาสัญญาขายฝาก ให้ลูกหนี้ได้เตรียมตัวและเตรียมเงินทัน อย่างน้อย 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน

แต่ถ้าไม่ได้แจ้งภายในเวลาหรือลืมแนบสำเนาสัญญาขายฝาก ตามกฎหมายจะขยับเวลาให้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินได้ภายใน 6 เดือนหลังจากถึงกำหนดตามที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากเดิม

ไถ่คืนที่ไหนก็ได้ จดทะเบียนไถ่เมื่อไหร่ก็ได้

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า การใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สิน กับ การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์สิน สามารถแยกจากกันได้ บางทีอาจใช้สิทธิไถ่คืนก่อน แล้วค่อยไปจดทะเบียนไถ่ต่อเจ้าพนักงานในภายหลังก็ไม่มีปัญหา เพราะงั้นจะไถ่คืนที่ไหนก็ได้ (แนะนำว่า ควรไปวางสินไถ่ที่สำนักงานที่ดินใกล้บ้านจะได้ลดโอกาสเกิดปัญหาภายหลัง) แล้วทำหลักฐานเป็นหนังสือ เตรียมยื่นจดทะเบียนไถ่พร้อมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน สำคัญคือ ‘ต้องไถ่ภายในกำหนดเวลา’ (ถ้าไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อเจ้าหน้าที่ เพื่ออายัดทรัพย์สินที่ทำการไถ่เรียบร้อย)

ส่วนการจดทะเบียนไถ่ทรัพย์สินที่ทำการขายฝากจะทำเมื่อไหร่ก็ได้ สำคัญคือ ‘ต้องจดทะเบียนไถ่ต่อเจ้าพนักงาน ณ สำนักงานที่ดิน’ ถ้าเป็นไปได้ก็ควรมาเร็วที่สุดเท่าที่จะสามารถทำได้

กรณีผู้ซื้อฝากไม่รับไถ่ สามารถให้พนักงานเจ้าหน้าที่ช่วยเหลือได้

บางทีลูกหนี้หรือผู้ขายฝากอาจเจอปัญหาผู้ซื้อฝากเล่นตัว ไม่ยอมรับไถ่ทรัพย์สิน เพราะอยากได้ดอกเบี้ยแบบคุ้มๆ หรือยึดทรัพย์สินไว้เอง ทั้งที่ผู้ขายฝากอยากไถ่คืนและเตรียมเงินสินไถ่มาพร้อมชำระเรียบร้อยแล้ว อาจขอความช่วยเหลือจากพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ด้วยการวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์ หรือ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือ สำนักงานที่รับจดทะเบียนขายฝากทรัพย์สินนั้น ภายใน 30 วันหลังจากครบกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก หรือนับแต่ใช้สิทธิไถ่ถอนไม่ได้ก็ได้
หลังจากที่ทุกท่านอ่านครบจบบทความนี้แล้ว เชื่อว่า จะต้องเข้าใจกับ ‘การขายฝาก’ มากขึ้นและเตรียมตัวพร้อมทำสัญญาได้ทันทีไม่มีพลาดอย่างแน่นอน สำหรับท่านใดที่มีข้อสงสัยต้องการปรึกษาหรือกำลังมองหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยรูปแบบขายฝากสามารถติดต่อได้ที่ บ้านหญิง แคปปิตอล 094-7896392